MARKTBERICHT HAMBURG
Immobilienmarkt Hamburg 2026
Wie entwickelt sich der Hamburger Immobilienmarkt?
Wir ordnen Transaktionen, Umsatz, Preise, Teilmärkte,
Neubau und Finanzierung auf Basis amtlicher Marktdaten ein.
Der Hamburger Immobilienmarkt gewinnt wieder an Aktivität
Nach dem deutlichen Rückgang im Jahr 2023 hat sich der Hamburger Immobilienmarkt wieder spürbar belebt. Sowohl die Zahl der registrierten Immobilientransaktionen als auch der Geldumsatz lagen 2025 deutlich über dem Niveau von 2023.
Transaktionen in Hamburg
Anzahl registrierter Kaufverträge
Datenstand: · abgeschlossene Jahresdaten.
Geldumsatz in Hamburg
Kaufpreisvolumen in Milliarden Euro
Datenstand: · abgeschlossene Jahresdaten.
2025 wurden in Hamburg rund 10.100 Immobilientransaktionen registriert. Das waren rund 42 % mehr als 2023. Der Geldumsatz am Hamburger Immobilienmarkt lag 2025 bei rund 9,0 Milliarden Euro.
Mehr Bewegung am Markt bedeutet nicht automatisch ebenso stark steigende Immobilienpreise. Zwischen 2023 und 2025 nahm sowohl die Zahl der registrierten Kaufverträge als auch das Kaufpreisvolumen deutlich zu. Die Umsatzentwicklung beschreibt jedoch die Marktaktivität und sollte nicht mit der Preisentwicklung einzelner Häuser oder Wohnungen gleichgesetzt werden.
Einordnung durch Bestgen Immobilien: Wir ordnen die offiziellen Marktdaten des Hamburger Gutachterausschusses für Eigentümer ein. Für die Bewertung einer konkreten Immobilie sind zusätzlich unter anderem Mikrolage, Objektart, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt entscheidend.
Datengrundlage der Diagramme
Gerundete Jahreswerte aus den Immobilienmarktberichten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg.
| Jahr | Transaktionen | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 7.100 | −21 % | |
| 9.100 | +29 % | |
| 10.100 | +11 % |
| Jahr | Geldumsatz | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 6,4 Mrd. € | −33 % | |
| 8,6 Mrd. € | +34 % | |
| 9,0 Mrd. € | +5 % |
Preise entwickeln sich deutlich ruhiger als die Verkaufszahlen
Die steigende Zahl der Verkäufe bedeutet nicht automatisch stark steigende Immobilienpreise. Bei klassischen Wohnimmobilien zeigte sich der Hamburger Markt insgesamt vergleichsweise stabil.
Median, arithmetischer Mittelwert und Quadratmeterpreis beschreiben unterschiedliche Aspekte des Marktes.
Median des Gesamtkaufpreises einschließlich Grundstück. Besonders hohe oder niedrige Einzelpreise beeinflussen diese Kennzahl vergleichsweise wenig.
Der arithmetische Mittelwert reagiert stärker darauf, welche Häuser innerhalb eines Jahres tatsächlich verkauft wurden.
Referenzwert für eine neu gebaute Wohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche.
Jahresmittel des Kaufpreises je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zusammensetzung der Verkäufe kann den Durchschnitt deutlich beeinflussen.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Median bei 565.000 € und damit rund 1 % über dem Vorjahr. Der arithmetische Mittelwert lag bei 759.000 € und sank um 6 %. Bei Eigentumswohnungen stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis insgesamt um rund 1 %.
Warum geben Median und Mittelwert unterschiedliche Signale?
Der Median teilt die beobachteten Verkäufe in zwei gleich große Gruppen und reagiert weniger stark auf Ausreißer. Der arithmetische Mittelwert berücksichtigt dagegen jeden einzelnen Kaufpreis und wird stärker von der Zusammensetzung der Verkäufe beeinflusst. Deshalb kann der Median steigen, während der Mittelwert gleichzeitig sinkt.
Die Aktivität am Hamburger Immobilienmarkt hat sich stärker erholt als das allgemeine Preisniveau. Für den Wert einer konkreten Immobilie bleiben jedoch Mikrolage, Objektart, Zustand, Ausstattung, Modernisierungsstand und die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt entscheidend.
Immobilienpreise nach Stadtteil ansehenBerichtsjahr: .
Datenbasis: tatsächlich notariell beurkundete Kaufverträge. Durchschnittswerte können durch die Zusammensetzung der Verkäufe beeinflusst werden.
Preisindikatoren Hamburg 2025
Ausgewählte Kennzahlen aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026. Veränderungen beziehen sich auf das Vorjahr.
| Segment | Kennzahl | Wert 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Median Gesamtkaufpreis | 565.000 € | +1 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Arithmetischer Mittelwert Gesamtkaufpreis | 759.000 € | −6 % |
| Eigentumswohnungen | Referenz Neubau, mittlere Lage, Fahrstuhl und Einbauküche | ca. 8.400 €/m² | — |
| Eigentumswohnungen | Durchschnittlicher Kaufpreis je m², Gesamtmarkt | — | +1 % |
| Mehrfamilienhäuser | Durchschnittlicher Kaufpreis je m² Wohnfläche | ca. 3.300 €/m² | ca. +14 % |
Hinweis: Der Wert von ca. 8.400 €/m² für Eigentumswohnungen ist kein pauschaler Hamburger Durchschnitt, sondern ein Referenzwert für eine neu gebaute Wohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche.
Wohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser im Vergleich
Die Erholung des Hamburger Immobilienmarktes verlief nicht in allen Wohnsegmenten gleich. Die Zahl der Verkäufe nahm in allen drei betrachteten Teilmärkten zu, während sich die Preisentwicklung deutlich unterschied.
Hohe Marktaktivität bei weitgehend stabilen Preisen
- Neubauwohnungen · Verkäufe
- +11 %
- Ø Quadratmeterpreis · Gesamtmarkt
- +1 %
- Neubau-Referenz · mittlere Lage
- ca. 8.400 €/m²
Einordnung: Die Zahl der Verkäufe nahm deutlich stärker zu als das durchschnittliche Preisniveau. Die ca. 8.400 €/m² sind dabei kein pauschaler Hamburg-Durchschnitt, sondern ein Referenzwert für eine neu gebaute Wohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche.
Moderate Marktaktivität bei stabilem Median
- Median Gesamtkaufpreis
- 565.000 €
- Median ggü. 2024
- +1 %
- Arithm. Mittelwert
- 759.000 €
- Mittelwert ggü. 2024
- −6 %
Einordnung: Median und arithmetischer Mittelwert entwickelten sich unterschiedlich. Das zeigt, wie stark die Zusammensetzung der im jeweiligen Jahr verkauften Häuser Durchschnittswerte beeinflussen kann.
Kräftige Marktaktivität mit deutlicherem Preisanstieg
- Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche
- ca. 3.300 €/m²
- Ø Preis ggü. 2024
- ca. +14 %
- Ø Ertragsfaktor
- 22,1 ×
- Ertragsfaktor ggü. 2024
- +5 %
Einordnung: Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen besonders deutlichen Anstieg der Vertragszahlen. Beim veröffentlichten Quadratmeterpreis weist der Gutachterausschuss allerdings auf einen relativ hohen Anteil von Verkäufen in bevorzugten Lagen hin.
Was bedeutet Ertragsfaktor 22,1? Im Mittel entsprach der Kaufpreis dem 22,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete.
Die Erholung des Hamburger Wohnimmobilienmarktes war 2025 klar segmentabhängig.
Ein- und Zweifamilienhäuser kamen auf 2.690 Kaufverträge, Mehrfamilienhäuser auf 510 Kaufverträge. Für Eigentumswohnungen und Teileigentum wurden insgesamt 5.860 Kaufverträge registriert. Preis- und Umsatzentwicklung verliefen dabei je nach Segment unterschiedlich.
Teilmärkte Hamburg 2025 im Vergleich
Vertragszahlen und ausgewählte Preisindikatoren aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026.
| Segment | Kennzahl | Wert 2025 | Veränderung ggü. 2024 |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen & Teileigentum | Kaufverträge | 5.860 | Eigentumswohnungen: +14 % |
| Eigentumswohnungen | Neubau-Referenz, mittlere Lage, Fahrstuhl und Einbauküche | ca. 8.400 €/m² | Ø Quadratmeterpreis Gesamtmarkt: +1 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Kaufverträge | 2.690 | +5 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Median Gesamtkaufpreis | 565.000 € | +1 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Arithmetischer Mittelwert | 759.000 € | −6 % |
| Mehrfamilienhäuser | Kaufverträge | 510 | +27 % |
| Mehrfamilienhäuser | Ø Kaufpreis je m² Wohnfläche | ca. 3.300 €/m² | ca. +14 % |
| Mehrfamilienhäuser | Ø Ertragsfaktor | 22,1 × Jahresnettokaltmiete | +5 % |
Neubau und Bestand müssen unterschiedlich eingeordnet werden
Ein pauschaler Preisvergleich greift zu kurz. Bei Bestandsimmobilien wirken individuelle Merkmale besonders stark, während Neubauprojekte stärker von Baukosten, Finanzierung, Energieanforderungen und dem verfügbaren Angebot geprägt werden.
Der konkrete Zustand zählt stärker als ein pauschaler Durchschnitt
Bei Bestandsimmobilien können sich zwei Wohnungen oder Häuser im selben Stadtteil deutlich im Wert unterscheiden. Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand, Ausstattung und Mikrolage müssen deshalb objektspezifisch betrachtet werden.
Konkrete Marktreferenz für neue Eigentumswohnungen
Für eine neu gebaute Eigentumswohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche nennt der Hamburger Gutachterausschuss einen konkreten Referenzwert. Dieser Wert ist jedoch kein pauschaler Neubau-Durchschnitt für ganz Hamburg.
Material-, Grundstücks- und Herstellungskosten wirken besonders direkt auf Neubauprojekte.
Zinsen und Finanzierungskosten beeinflussen Nachfrage und mögliche Kaufbudgets.
Energetischer Standard und Gebäudetechnik spielen bei Neubau und Bestand unterschiedliche Rollen.
Verfügbarkeit und Zusammensetzung der angebotenen Objekte bestimmen den jeweiligen Teilmarkt mit.
Ein Neubau-Referenzwert beschreibt einen klar definierten Immobilientyp. Bei einer bestehenden Immobilie müssen dagegen die individuellen Eigenschaften des konkreten Objekts stärker berücksichtigt werden.
Was beeinflusst den Hamburger Immobilienmarkt?
Finanzierung, Wohnungsangebot und Bevölkerungsentwicklung beeinflussen unterschiedliche Seiten des Hamburger Immobilienmarktes. Die Kennzahlen für zeigen, warum Transaktionen, Preise und Nachfrage nicht anhand eines einzelnen Faktors erklärt werden können.
Finanzierung bleibt ein zentraler Kostenfaktor
Die Deutsche Bundesbank weist für neu vergebene Wohnungsbaukredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als fünf bis zehn Jahren im einen Effektivzinssatz von 3,48 % p.a. aus. Diese bundesweite Finanzierungsbedingung gilt auch als relevante Referenz für Käufer in Hamburg.
Mehr Genehmigungen, weniger Fertigstellungen
In Hamburg wurden Baugenehmigungen für 6.676 Wohnungen erfasst. Das waren 44,6 % mehr als 2024. Gleichzeitig wurden 5.976 Wohnungen fertiggestellt und damit 28 % weniger als im Vorjahr.
Bevölkerung wächst leicht, Wanderungssaldo bleibt positiv
Zum lebten 1.869.473 Menschen in Hamburg. Das waren 6.908 Personen beziehungsweise 0,4 % mehr als ein Jahr zuvor. Der Wanderungssaldo war mit 8.532 Personen positiv.
2025 trafen unterschiedliche Entwicklungen aufeinander: Die Finanzierung blieb deutlich teurer als in der Niedrigzinsphase, gleichzeitig stieg die Zahl der Baugenehmigungen in Hamburg kräftig, während weniger Wohnungen fertiggestellt wurden und die Bevölkerung leicht weiter wuchs. Deshalb können höhere Transaktionszahlen, weitgehend stabile Preise und eine positive Bevölkerungsentwicklung gleichzeitig auftreten.
Was bedeutet die Marktlage für Eigentümer?
Für Eigentümer zeigt sich 2025 ein deutlich aktiveres Verkaufsumfeld: In Hamburg wurden rund 10.100 Immobilientransaktionen registriert – etwa 11 % mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig entwickelten sich die Preise klassischer Wohnimmobilien wesentlich ruhiger als die Zahl der Verkäufe.
Mehr Marktaktivität bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jede Immobilie im Wert gestiegen ist. Der erzielbare Preis hängt weiterhin stark vom konkreten Objekt und vom jeweiligen Hamburger Teilmarkt ab.
Was den Wert einer Immobilie konkret bestimmt
- Lage & Mikrolage Stadtteil, Straße, unmittelbares Umfeld, Anbindung und lokale Nachfrage beeinflussen, mit welchen Vergleichsobjekten eine Immobilie tatsächlich konkurriert.
- Zustand & Modernisierung Modernisierte Objekte und Immobilien mit geringem Instandhaltungsbedarf werden anders bewertet als vergleichbare Objekte mit Sanierungsbedarf.
- Energie & Gebäudetechnik Heizsystem, energetischer Standard und absehbare Modernisierungskosten werden bei Kaufentscheidungen zunehmend mitbetrachtet.
- Größe, Grundriss & Ausstattung Wohnfläche, Grundstück, Grundriss und Ausstattungsniveau bestimmen, für welche Zielgruppe eine Immobilie interessant ist.
Was ist Ihre Immobilie in Hamburg aktuell wert?
Marktdaten liefern eine wichtige Orientierung. Für eine konkrete Bewertung betrachten wir die individuelle Lage, den Zustand, die Ausstattung und passende Vergleichsobjekte im jeweiligen Teilmarkt.
Hinweis: Die dargestellte Einordnung ist keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung einer einzelnen Immobilie. Der Immobilienmarktbericht beschreibt den Hamburger Gesamtmarkt und einzelne Teilmärkte auf Basis tatsächlich beurkundeter Kaufverträge.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt Hamburg
Antworten auf zentrale Fragen zu Transaktionen, Kaufpreisen, Teilmärkten, Finanzierung und zur Datenbasis des Hamburger Immobilienmarktes.
01 Wie ist die aktuelle Lage am Hamburger Immobilienmarkt (Stand 2026)?
Stand 2026 stammt die aktuellste vollständig abgeschlossene Transaktions- und Kaufpreisauswertung aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 und bezieht sich auf das Marktjahr . In diesem Jahr wurden 10.120 Kaufverträge registriert – auf dieser Seite gerundet rund 10.100 – gegenüber 9.089 im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg von rund 11 %.
Die Erholung zeigt sich damit deutlich in der Marktaktivität. Bei klassischen Wohnimmobilien entwickelten sich die Preiskennzahlen dagegen wesentlich ruhiger. Laufende Indikatoren aus werden auf dieser Seite getrennt von den abgeschlossenen Jahresdaten eingeordnet. Sie finden diese im Bereich Ausblick & Daten-Updates .
02 Wie viele Immobiliengeschäfte gab es 2025 in Hamburg?
Im Jahr wurden in Hamburg insgesamt 10.120 Kaufverträge registriert. Im Vorjahr waren es 9.089, im Jahr 2023 nur 7.063.
Damit lag die Zahl der Kaufverträge 2025 rund 11 % über 2024 und rund 43 % über dem Tiefpunkt von 2023. Die Zahl umfasst unterschiedliche Arten von Immobilien- und Grundstückstransaktionen und ist nicht mit der Zahl verkaufter Wohnungen allein gleichzusetzen.
03 Wie hoch sind die Immobilienpreise in Hamburg?
Für Eigentumswohnungen lag der durchschnittliche Kaufpreis im Marktjahr bei rund 6.345 €/m² Wohnfläche. Im Jahr 2024 waren es 6.283 €/m², entsprechend einem Anstieg von rund 1 %.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Median des Gesamtkaufpreises 2025 bei 565.000 € und damit ebenfalls rund 1 % über dem Vorjahr. Die Werte unterscheiden sich jedoch stark nach Objektart und Lage. Weitere Details finden Sie unter Immobilienpreise Hamburg .
04 Warum beträgt der Gesamtanstieg 11 %, wenn einzelne Teilmärkte stärker gewachsen sind?
Die Prozentwerte beziehen sich auf unterschiedlich große Teilmärkte. 2025 wurden in der Kategorie Eigentumswohnungen und Teileigentum 5.860 Kaufverträge erfasst. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 2.690 und bei Mehrfamilienhäusern 510. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen stieg gegenüber dem Vorjahr um rund 14 %, die der Ein- und Zweifamilienhäuser um 5 % und die der Mehrfamilienhäuser um 27 %.
Die insgesamt 10.120 Kaufverträge umfassen aber mehr als diese drei Wohnsegmente: 5.860 Verträge entfielen auf Eigentumswohnungen und Teileigentum, 3.501 auf bebaute Grundstücke, 615 auf unbebaute Bauflächen, 73 auf landwirtschaftliche und 71 auf sonstige Flächen. Deshalb ist der Gesamtanstieg von rund 11 % mathematisch mit den höheren Wachstumsraten einzelner Teilmärkte vereinbar.
Die detaillierte Gegenüberstellung finden Sie im Abschnitt Teilmärkte Hamburg .
05 Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie öffentlich angeboten wird. Der Kaufpreis ist der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte und notariell beurkundete Preis.
Die zentralen Preis- und Transaktionsdaten auf dieser Marktbericht-Seite stammen aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen des Hamburger Gutachterausschusses. Angebotspreise sind damit nicht Teil der zentralen Kaufpreisdaten dieses Marktberichts.
06 Woher stammen die Daten zum Hamburger Immobilienmarkt?
Die zentralen Kaufpreis- und Transaktionsdaten stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg . Grundlage sind tatsächlich notariell beurkundete Kaufverträge.
Ergänzende Kennzahlen zu Bevölkerung und Bautätigkeit stammen vom Statistikamt Nord. Finanzierungsdaten werden über die Deutsche Bundesbank eingeordnet. Die jeweilige Quelle wird direkt bei den entsprechenden Datenblöcken angegeben.
07 Welchen Einfluss haben Bauzinsen auf den Immobilienmarkt?
Bauzinsen beeinflussen unmittelbar die monatliche Finanzierungslast und damit das mögliche Kaufbudget. Als bundesweite Referenz lag der durchschnittliche Effektivzinssatz deutscher Banken für neu vergebene Wohnungsbaukredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von über fünf bis zehn Jahren im bei rund 3,58 % p.a.
Dieser Wert ist keine spezielle Hamburger Finanzierungsrate, sondern eine deutschlandweite Vergleichsgröße. Für den Hamburger Immobilienmarkt wirken Finanzierungskosten zusammen mit Einkommen, Eigenkapital, Angebot und der Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt.
08 Was sagen Durchschnittspreise über den Wert einer konkreten Immobilie aus?
Durchschnittspreise zeigen, in welchem Preisbereich sich ein Teilmarkt bewegt. Sie bestimmen jedoch nicht automatisch den Marktwert eines einzelnen Hauses oder einer einzelnen Wohnung.
Für eine konkrete Bewertung müssen insbesondere Mikrolage, Größe, Zustand, Modernisierungsstand und passende Vergleichsobjekte berücksichtigt werden. Eine individuelle Einschätzung finden Sie unter Immobilienbewertung Hamburg .
09 Wie häufig werden die Daten zum Immobilienmarkt Hamburg aktualisiert?
Der umfassende Immobilienmarktbericht des Hamburger Gutachterausschusses erscheint jährlich. Der Immobilienmarktbericht 2026 mit den abgeschlossenen Daten des Marktjahres 2025 wurde am veröffentlicht.
Aktuellere Indikatoren des laufenden Jahres – etwa zu Bautätigkeit, Bevölkerung oder Finanzierung – werden auf dieser Seite separat betrachtet und ausdrücklich nicht mit den abgeschlossenen Kaufvertragsdaten des Jahres 2025 vermischt. Den aktuellen Beobachtungsbereich finden Sie unter Ausblick & Daten-Updates .
Was ist Ihre Immobilie im aktuellen Markt wert?
Marktdaten zeigen, wie sich Hamburg insgesamt entwickelt. Für den Wert Ihrer Immobilie zählen jedoch die konkrete Lage, der Zustand, die Ausstattung und die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt.
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