Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Hamburg an?

Kaufnebenkosten Hamburg: Welche Ausgaben kommen hinzu?

Zum Kaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses kommen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gebühren des Grundbuchamts hinzu. Wird der Kauf durch einen Makler vermittelt, kann außerdem eine Käuferprovision anfallen. Bei einer Finanzierung entstehen häufig zusätzliche Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld.

Für unsere Budgetbeispiele setzen wir 5,5 % Grunderwerbsteuer und einen ausdrücklich geschätzten Planungspuffer von insgesamt 2 % für Notar und Grundbuch beim Eigentumserwerb an. Damit ergeben sich ohne Käuferprovision 7,5 % und mit einer beispielhaften Käuferprovision von 3,57 % einschließlich Umsatzsteuer 11,07 % des Kaufpreises. Grundschuld, Finanzierung, Modernisierung und Umzug sind darin nicht enthalten. Die tatsächliche Rechnung kann höher oder niedriger ausfallen.

Den gesamten Kaufablauf erklärt unser Ratgeber Immobilie kaufen in Hamburg: Der Weg zum Eigenheim. Hier geht es gezielt darum, wie Sie die zusätzlichen Kosten nachvollziehbar kalkulieren.

Grunderwerbsteuer in Hamburg: 5,5 % der Gegenleistung

Für eine in Hamburg gelegene Immobilie beträgt die Grunderwerbsteuer zum Informationsstand 13. Oktober 2026 5,5 % der Gegenleistung. Bei einem gewöhnlichen Kauf entspricht diese meist dem Kaufpreis. Entscheidend ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnort. Die Freie und Hansestadt Hamburg bestätigt den Steuersatz.

Formel: steuerpflichtige Gegenleistung × 0,055. Bei 300.000 € sind das 16.500 €, bei 500.000 € 27.500 € und bei 700.000 € 38.500 €.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

Nach § 9 GrEStG können neben dem Kaufpreis auch übernommene Leistungen oder vorbehaltene Nutzungen zur Gegenleistung gehören. Ein niedrigerer Betrag auf einer separaten Liste reduziert die Steuer deshalb nicht automatisch. Lassen Sie ungewöhnliche Vertragsgestaltungen vor der Beurkundung steuerlich prüfen.

Bei einer Eigentumswohnung ist der Anteil an der Erhaltungsrücklage kein pauschaler Steuerabzug. Der Bundesfinanzhof, Urteil II R 49/17, hat für den rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum entschieden, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung die Bemessungsgrundlage nicht mindert.

Gibt es Ausnahmen und wann wird die Steuer fällig?

§ 3 GrEStG enthält Ausnahmen, etwa für bestimmte Erwerbe zwischen Ehegatten beziehungsweise Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie sowie für Erbfälle und Schenkungen. Bei Schenkungen unter Auflagen können Besonderheiten gelten. Diese Ausnahmen sind kein allgemeiner Rabatt für einen gewöhnlichen Kauf von Dritten.

Das Notariat zeigt den Kauf beim Finanzamt an. Die Steuer wird grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig; das Finanzamt darf eine längere Frist setzen (§ 15 GrEStG). Nach Zahlung stellt es regelmäßig die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung benötigt wird. Planen Sie die Liquidität für den Bescheid ein, ohne auf die Schlüsselübergabe zu warten.

Notarkosten: gesetzliche Gebühren statt fester Prozentsatz

Notarielle Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Geschäftswert und die tatsächlich erforderlichen Tätigkeiten bestimmen die Rechnung. Nach § 47 GNotKG ist beim Kauf grundsätzlich der Kaufpreis maßgeblich, gegebenenfalls zuzüglich weiterer Leistungen; liegt der so ermittelte Wert unter dem Verkehrswert, ist der Verkehrswert anzusetzen.

Für den Kaufvertrag fällt regelmäßig eine 2,0-Beurkundungsgebühr nach KV 21100 an. Abhängig vom Vorgang können beispielsweise eine 0,5-Vollzugsgebühr (KV 22110) und eine 0,5-Betreuungsgebühr (KV 22200) hinzukommen. Auslagen, gegebenenfalls weitere Gebühren sowie 19 % Umsatzsteuer auf die steuerpflichtigen Notarleistungen ergänzen die Rechnung. Die Bundesnotarkammer erläutert typische Fallkonstellationen.

Ein Tarifbeispiel, keine vollständige Kostenrechnung

Bei einem angenommenen Geschäftswert von 500.000 € beträgt die einfache Gebühr nach Tabelle B in Anlage 2 GNotKG 935 €. Die 2,0-Beurkundungsgebühr ergibt deshalb 1.870 € netto. Wenn zusätzlich die genannten beiden 0,5-Gebühren jeweils aus demselben Geschäftswert anfallen, ergeben diese zusammen weitere 935 € netto. Die drei Positionen betragen dann 2.805 € netto beziehungsweise 3.337,95 € einschließlich 19 % Umsatzsteuer, noch ohne Auslagen und weitere Positionen.

Diese Rechnung ist nur ein bedingtes Gebührenbeispiel. Sie umfasst weder sämtliche Notarkosten noch das Grundbuchamt oder eine Finanzierungsgrundschuld. Fragen Sie Ihr Notariat nach einer auf den Vertragsentwurf und die Finanzierung abgestimmten Kostenaufstellung.

Grundbuchkosten: Vormerkung und Eigentumsumschreibung

Das Grundbuchamt erhebt eigene Gerichtsgebühren nach GNotKG. Für die Eigentümereintragung sieht KV 14110 regelmäßig eine 1,0-Gebühr vor; für die Auflassungsvormerkung KV 14150 eine 0,5-Gebühr. Weitere Eintragungen und Löschungen können hinzukommen. Anders als auf Notarleistungen wird auf diese Gerichtsgebühren keine Umsatzsteuer erhoben.

Bei einem angenommenen Geschäftswert von 500.000 € ergeben diese beiden Positionen 935 € + 467,50 € = 1.402,50 €. Das ist wiederum kein vollständiger Grundbuchkostenbescheid. Die Löschung der Vormerkung oder weitere Rechte sind gesondert zu berücksichtigen. Grundlage ist das Kostenverzeichnis, Anlage 1 GNotKG.

In unserer Vergleichstabelle werden Notar und Grundbuch bewusst mit getrennten Budgetansätzen dargestellt. Die dort verwendeten 1,5 % und 0,5 % sind Planungspuffer und keine gesetzlichen Gebührensätze.

Maklerprovision: Höhe und Verteilung richtig verstehen

Für Immobilienkäufe gibt es keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz von 3,57 %. Die Höhe ergibt sich aus der wirksamen Vereinbarung. Unsere Tabelle verwendet ausschließlich als Rechenannahme einen Käuferanteil von 3 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, also 3,57 % brutto. Das ist keine Aussage über die Provision eines konkreten Bestgen-Angebots. Prüfen Sie Exposé und Maklervertrag.

Wann gelten §§ 656c und 656d BGB?

Die besonderen Verteilungsregeln betreffen Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser und gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Sie lassen sich nicht pauschal auf unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Erwerbe übertragen. Der Maklervertrag für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform.

• Maklervertrag mit beiden Seiten (§ 656c BGB): Käufer und Verkäufer müssen sich zur Provision in gleicher Höhe verpflichten. Wird eine Seite unentgeltlich betreut, darf auch der anderen keine Provision versprochen werden. Ein Erlass wirkt ebenfalls zugunsten der anderen Vertragspartei.
• Nur eine Seite beauftragt den Makler (§ 656d BGB): Soll die andere Seite Kosten übernehmen oder erstatten, muss die beauftragende Seite mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei gezahlt hat und ein Nachweis hierüber erbracht wird.

Das bedeutet keine ausnahmslose Pflicht zur hälftigen Zahlung bei jedem Kauf. Beispielsweise kann der Verkäufer die gesamte Provision tragen. Auch ein eigenständiger Suchauftrag eines Käufers ist gesondert zu beurteilen. Maßgeblich sind Vertragsmodell und Anwendungsbereich. Lesen Sie § 656c BGB und § 656d BGB im Zusammenhang.

Bei der Beispielprovision ergeben sich Käuferkosten von 10.710 €, 17.850 € beziehungsweise 24.990 €. In der angenommenen Doppelbeauftragung wäre der Verkäufer jeweils in gleicher Höhe verpflichtet; sein Anteil wird nicht zusätzlich in das Käuferbudget eingerechnet.

Vergleich: Kaufnebenkosten bei 300.000 €, 500.000 € und 700.000 €

Transparente Annahmen: gewöhnlicher Kauf einer Hamburger Bestandswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher; Gegenleistung und Kaufpreis sind identisch; keine Steuerbefreiung. Notar: geschätzter Budgetansatz 1,5 % einschließlich Umsatzsteuer und Auslagen. Grundbuch für den Eigentumserwerb: geschätzter Budgetansatz 0,5 %. Maklerfall: vereinbarte Käuferprovision im Beispiel 3,57 % brutto. Ohne Makler: keine Käuferprovision.

Nicht enthalten: Grundschuldbestellung und -eintragung, sonstige Finanzierungskosten, besondere Vertragsgestaltungen, Gutachten, Sanierung, Umzug und laufende Eigentümerkosten. Die 2 % für Notar und Grundbuch sind eine vorsichtige Rechenreserve für diesen Vergleich, kein verbindliches Angebot und keine Obergrenze. Ergänzen Sie eine Grundschuld nur dann separat, wenn sie nicht bereits in Ihrer individuellen Kostenaufstellung enthalten ist.

Auf kleinen Bildschirmen können Sie die Tabelle seitlich verschieben, um alle Kaufpreise zu vergleichen.

So lesen Sie das 500.000-€-Beispiel: 27.500 € Steuer + 7.500 € Notarreserve + 2.500 € Grundbuchreserve ergeben 37.500 € zusätzliche Mittel. Mit 17.850 € beispielhafter Käuferprovision sind es 55.350 €. Das Budget vor Finanzierung und weiteren Ausgaben liegt dann bei 555.350 €.

Was kostet eine Grundschuld zusätzlich?

Bei einem Immobilienkredit verlangt die Bank häufig eine Grundschuld als Sicherheit. Die Bestellung durch das Notariat und die Eintragung beim Grundbuchamt sind eigene Vorgänge. Der Geschäftswert richtet sich nach § 53 GNotKG grundsätzlich nach dem Nennbetrag des Grundpfandrechts, nicht automatisch nach dem Kaufpreis.

Bei einer vollstreckbaren Grundschuld fällt typischerweise eine 1,0-Beurkundungsgebühr nach KV 21200 an; die Eintragung kostet regelmäßig eine 1,0-Gebühr nach KV 14121. Hinzukommen können weitere Notargebühren, Auslagen und Umsatzsteuer auf Notarleistungen. Die Bankanforderungen und der konkrete Vollzug beeinflussen die Rechnung.

Beispiel zur Abgrenzung: Ein Kaufpreis von 500.000 € und eine Grundschuld über 400.000 € sind zwei unterschiedliche Berechnungsgrundlagen. Lassen Sie sich die Grundschuldpositionen gesondert ausweisen. Eine Abtretung oder Übernahme bestehender Sicherheiten kann anders kosten als eine neue Eintragung und muss von Bank und Notariat geprüft werden.

Weitere Ausgaben und Fälligkeiten im Blick behalten

• Finanzierung: mögliche Bereitstellungszinsen und Kosten einer Zwischenfinanzierung nach Ihrem Darlehensvertrag; Kreditzinsen sind laufende Belastungen und in der Tabelle nicht enthalten.
• Objektprüfung: technische Begutachtung, zusätzliche Unterlagen oder rechtliche beziehungsweise steuerliche Beratung nach Bedarf und Vereinbarung.
• Modernisierung: Angebote für Heizung, Dach, Fenster und andere notwendige Arbeiten vor der Budgetentscheidung einholen.
• Eigentumswohnung: Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, WEG-Protokolle und mögliche Sonderumlagen prüfen.
• Nach dem Kauf: Umzug, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltungsreserve einkalkulieren.

Notariat und Grundbuchamt rechnen ihre Leistungen gesondert ab; Zahlungsfristen stehen in den jeweiligen Rechnungen. Bei der Grunderwerbsteuer gilt die Frist des Steuerbescheids. Für die Maklerprovision sind Vereinbarung und gesetzliche Voraussetzungen entscheidend. Der Kaufpreis selbst sollte erst gezahlt werden, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Fälligkeitsmitteilung vorliegt.

In vielen Finanzierungen sollten Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt werden. Eine Mitfinanzierung ist keine Selbstverständlichkeit und hängt von Bank, Bonität und Sicherheiten ab. Nutzen Sie unseren Bauzinsrechner zur ersten Orientierung und lassen Sie die Finanzierung anschließend individuell prüfen.

Checkliste: So wird Ihr Käuferbudget belastbar

1. Kaufpreis und steuerpflichtige Gegenleistung klären.
2. 5,5 % Grunderwerbsteuer für Hamburg einplanen, sofern keine nachgewiesene Ausnahme greift.
3. Notariat um eine Kostenaufstellung für Kaufvertrag, Vollzug, Grundbuch und gegebenenfalls Grundschuld bitten.
4. Käuferprovision einschließlich Umsatzsteuer und Verteilungsmodell im Maklervertrag prüfen.
5. Finanzierung, Modernisierung, WEG-Risiken und Umzug ergänzen.
6. Fälligkeiten mit der Bank abstimmen und eine verfügbare Liquiditätsreserve erhalten.

Vergleichen Sie die Gesamtkosten eines Angebots mit Ihrem Budget. Unsere aktuellen Immobilienangebote und der Ratgeber zum Immobilienkauf in Hamburg unterstützen den nächsten Schritt.

FAQ: Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Hamburg

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Hamburg?

In unseren ausdrücklich geschätzten Budgetbeispielen sind es 7,5 % ohne Käuferprovision oder 11,07 % mit 3,57 % Käuferprovision brutto. Die gesetzliche Grunderwerbsteuer beträgt 5,5 %. Notar und Grundbuch werden tatsächlich nach GNotKG berechnet; Grundschuld und weitere Ausgaben kommen gegebenenfalls hinzu.

Was zahle ich bei einem Kaufpreis von 500.000 € zusätzlich?

Die Steuer beträgt bei identischer Gegenleistung 27.500 €. Mit unserer Notar- und Grundbuchreserve von zusammen 10.000 € ergibt sich ein Budget von 37.500 € ohne Käuferprovision. Mit der beispielhaften Provision sind es 55.350 €, jeweils ohne Grundschuld und weitere Ausgaben.

Sind 2 % für Notar und Grundbuch gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Das ist hier ein Planungspuffer. Geschäftswert, Gebührentatbestände, Auslagen und gegebenenfalls Umsatzsteuer ergeben die tatsächlichen Kosten. Auch die Aufteilung in 1,5 % und 0,5 % ist keine gesetzliche Tarifvorgabe.

Müssen Käufer und Verkäufer die Provision immer teilen?

Nein. Bei einem Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses mit Maklerverträgen auf beiden Seiten schreibt § 656c BGB gleich hohe Verpflichtungen vor. Bei Kostenabwälzung nach einseitiger Beauftragung greift § 656d BGB. Andere Konstellationen müssen gesondert geprüft werden.

Ist die Grundschuld bereits in der Tabelle enthalten?

Nein. Der Vergleich stellt den Eigentumserwerb dar. Für die Finanzierung ergänzen Sie eine individuelle Kostenschätzung zur Grundschuld. Wenn Ihr Notariat bereits eine Gesamtaufstellung inklusive Grundschuld erstellt hat, dürfen Sie dieselben Positionen nicht nochmals addieren.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Das hängt von der Bank und Ihrer finanziellen Situation ab. Klären Sie vor einer verbindlichen Kaufentscheidung, welche Ausgaben die Finanzierung umfasst und welche Eigenmittel zu welchen Terminen verfügbar sein müssen.

Mit einem klaren Budget zur passenden Immobilie

Ein tragfähiges Kaufbudget beginnt mit der Steuer, einer individuellen Notar- und Grundbuchkostenaufstellung und der tatsächlich vereinbarten Käuferprovision. Ergänzen Sie Finanzierung, Zustand des Gebäudes und ausreichende Reserven. Bestgen Immobilien begleitet Sie bei Fragen zu angebotenen Objekten und zum Kaufablauf. Sprechen Sie mit uns über Ihre Immobiliensuche in Hamburg.

Informationsstand: 13. Oktober 2026. Allgemeine Orientierung für gewöhnliche Immobilienkäufe; keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die Budgettabelle enthält ausdrücklich gekennzeichnete Schätzungen.